Управление многоквартирным домом

 

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г., введенный в действие с 1 марта 2005 г., закрепил необходимость самостоятельного выбора способа управления своим домом для собственников помещений. С этой целью введен новый в сфере ЖКХ вид деятельности – «управление многоквартирным домом».

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищный кодекс России обязывает собственников помещений самостоятельно выбрать способ управления многоквартирным домом в течение года. Правда, срок, от которого начинается отсчет этого времени, в кодексе не прописан. В противном случае органами местного самоуправления должен проводиться конкурс, на основе которого будет назначена управляющая организация.

ЖК РФ предлагает на выбор следующие варианты управления многоквартирным домом:

- собственниками помещений;

- товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом зависит от многих моментов, основополагающими факторами здесь являются:

- количество квартир в доме;

- платежеспособность собственников помещений;

- присутствие управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг;

- наличие приборов учета энергии в доме и в квартирах;

- срок эксплуатации дома и прочее.

При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками возможны такие варианты отношений с организациями, предоставляющими коммунальные и жилищные услуги, как:

- договоры на поставку коммунальных услуг подписываются отдельно с каждым собственником помещения;

- договоры по оказанию жилищных услуг заключаются со всеми или с большинством собственников помещений, которые выступают в качестве одной стороны в соглашении;

- в отношения с третьими лицами может вступать один из собственников помещения в многоквартирном доме по доверенности от остальных.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (кооперативом) это юридическое лицо вправе заключать договоры в интересах собственников жилья. Такой вариант предусматривает две схемы управления многоквартирным домом:

- собственники помещений предоставляют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (кооперативу);

- собственники жилья делегируют право заключения договоров ТСЖ (кооперативу), а те подписывают договор с управляющей компанией, которая ищет поставщиков услуг и заключает с ними соглашения от имени товарищества собственников жилья (кооператива).

При способе управления многоквартирным домом управляющей компанией собственники жилых помещений заключают с выбранной организацией соглашения, выработанные на общем собрании, которые юридически подпадают под договоры оказания возмездных услуг. При этом контракты с поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников.

Статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме больше четырех квартир.

Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома в отличие от товарищества собственников жилья не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем, поступлениями от обязательных взносов членов товарищества.

Претензионная работа с организацией, управляющей многоквартирным домом (при непосредственном управлении – с соответствующими организациями), обеспечивается за счет усилий и личных средств наиболее мотивированной части собственников помещений.

Важным для реализации задач совета многоквартирного дома является возможность защиты советом интересов собственников помещений в административном порядке.

Федеральный закон от 04.06.2011 №123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрел необходимый административный порядок защиты прав собственников помещений. Именно орган местного самоуправления на основании обращения председателя совета многоквартирного дома, собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных Договором управления многоквартирным домом, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок.